百胜证券上海楼市“疯狂”的真相：不是涨价，而是割肉！抄底客正涌入“腰斩”的老破小？

从单价10万跌到4万，上海二手房市场正在上演一场颠覆认知的大戏。十一月的成交数据刚刚有点起色，创了个七个月来的新高百胜证券，网上就已经有一堆声音在高喊“市场疯了”、“赶紧抄底”。

但这次的热闹，根本不是我们过去熟悉的那种房价坐火箭的狂欢，而是房东们挥泪大甩卖、资产价格近乎“腰斩”带来的诡异回暖。当一套房子在四年里跌掉百分之五六十，租金回报率突然看起来像那么回事的时候，这到底是一个十年一遇的黄金坑，还是一个深不见底的价值陷阱？

浦东潍坊一村，一个三十多平米的小房子，在2021年3月能卖到347万，单价冲破10万大关。而就在刚刚过去的11月，同样户型的房子，143万就成交了，单价硬生生砸回到4万以下。这不是个例，闵行罗阳三村，六七十平米的房子从435万跌到178万，徐汇长海坊的房子从414万跌到205万，静安、杨浦、宝山……多个区域的老旧小区，成交价相比2021、2022年的高点，普遍下跌了百分之三十到五十，甚至更多。这种跌幅已经超出了正常市场调整的范畴，更像是一次资产价格的重新锚定。市场上充斥着这类“割肉盘”，正是这些大幅降价的房源，撬动了那些一直在观望的买家的钱包，造就了眼下这份带着一丝血腥味的成交量回暖。

不少媒体和中介开始鼓吹，现在上海不少房子的租金回报率已经接近甚至超过了4%。他们算给你看，一套200万的房子，月租金能到6667块，年租金八万，除以总价，回报率正好4%。他们还会告诉你，国际上很多大城市的租金回报率也就4%到5%，好像上海的房产价值一下子又变得“香饽饽”了。如果只付15%的首付百胜证券，月供大概七千多，租金看起来几乎能覆盖月供，这笔账咋一看简直太划算了。

但这笔账经不起细算。首先，如果你买房是自己住的，那么那个所谓的“能覆盖月供”的租金，你一分钱也拿不到，你每个月该还的银行贷款，一分都不会少。那笔美妙的租金收入，只存在于理论计算中，跟你实实在在的现金流没有半毛钱关系。其次，如果你是冲着收租金去投资，问题同样一大堆。房租能一直保持这个水平吗？房子会不会有空置期？中介费、物业费、维修成本这些支出算进去了吗？实际到手的净租金，很可能要打个八折。更关键的一点是，租金回报率这个指标，只反映了当下的现金流情况，它完全无法衡量资产本身未来的价值走向。用专业点的话说，它衡量的是收益率，却掩盖了本金可能持续亏损的巨大风险。

问题的核心恰恰在这里。这些价格大幅回调的房源，绝大多数都有一个共同的标签——“老破小”。它们楼龄老、户型过时、缺乏现代化的社区管理，更重要的是，曾经支撑其天价的“学区房”光环正在迅速褪去。这些房子的资产属性正在发生根本性的变化。你今天看着4%的租金回报率觉得不错，但万一明年房价继续下跌10%，那你相当于用本金10%的亏损，去博取那4%的收益，这笔买卖还划算吗？这就像接住一把下落的刀，你以为抄到了底，很可能它还在半空中。

那么，是谁在当下这个节点，毅然决然地卖出这些资产？又是什么样的买家，敢于在这个时候出手接盘？卖房的一方，情况比较复杂。有一部分是当年高杠杆入场的投资者，现在撑不住了，被迫“割肉”离场百胜证券，避免资金链彻底断裂。另一部分则是很早以前就持有这些房子的业主，即便现在价格腰斩，相对于他们当年的购入成本，依然有可观的利润，他们选择获利了结，套现离场。还有一部分房东，是对这类老破小的未来彻底失去了信心，急于卖掉之后置换更有潜力的房产。

而买房的“抄底客”，大致也分几种。一种是纯粹的投资客，他们看中的就是眼下这看似不错的租金回报率，打算长期持有吃租金，对于资产本身是否还会增值，他们并不抱太大希望，或者说已经将阴跌的可能性计算在内。另一种是真正的刚需“上车族”，他们的预算极其有限，动辄五六百万的新房或次新房遥不可及，而总价一两百万就能在上海安个家，这个诱惑力是致命的。对于他们来说，解决眼前的居住问题是第一位的，资产增值是次要考虑。还有一种，是带着一点赌博心态的买家，他们押注这些老破小未来会有拆迁或者大规模旧改的机会，用现在的低价博一个不确定但可能回报惊人的未来。

面对这样一个高度分化的市场，任何一刀切的建议都是不负责任的。对于纯投资者而言，当前的老破小市场更像一个“现金流游戏”，而非“资产增值游戏”。你需要非常清醒地认识到，你的投资回报主要将来源于租金，而非房价上涨。你必须具备强大的现金流管理能力，并做好资产价格可能继续缓慢阴跌的心理准备。如果你追求的是资产的大幅升值，那么这里可能不是你的主战场。

对于资金紧张的刚需自住者来说，现在确实是一个用较低成本实现“上海安家梦”的机会窗口。但关键在于，选择远比努力重要。你必须把关注点放在房子的居住属性上：通勤时间是否能够接受？房子的格局和采光是否适合长期居住？整个社区的维护状况和邻居的构成是怎样的？如果你打算住上五年、十年，那么就需要重点评估房子的长期宜居性，而不是整天盯着房价的短期波动。用自住的需求，去匹配一个价格处于低位的资产，逻辑上是说得通的。

市场的狂热从来都有不同的面相。当一种“疯狂”从价格的持续飙升，转变为价格的断崖式下跌时，它所带来的机遇和风险也完全变了味道。过去二十年，买房几乎等同于财富增长的代名词，但那个闭着眼买房都能赚钱的时代，似乎真的结束了。当下上海楼市的这波操作，更像是一次残酷的祛魅过程，它强迫每一个市场参与者去重新思考一个最本质的问题：房子，到底是什么？